Vanzarea unui bun imobil 

Orice vânzare imobiliară se încheie printr-un act notarial, forma autentica fiind obligatorie pentru validitatea contractului de vânzare. Pentru a asigura deplină eficiență contractului de vânzare, notarul efectuează o serie de verificări în interesul părților. Conform informațiilor colectate, se redactează contractul de vânzare în consecință. Alte formalități prevăzute de lege pentru publicitatea actului vor fi făcute după semnarea contractului de vânzare.

 

Înainte de vânzare: care sunt verificările ce se impun și care sunt etapele premergătoare?

În vederea autentificării actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare, notarul public este obligat să verifice situația juridică a bunului imobil, sarcinile bunului și, după caz, regimul matrimonial al părților.

Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra imobilelor, proprietarul trebuie să prezinte certificatul de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

O alta procedura prealabila încheierii contractului de vânzare, este obținerea unui extras pentru autentificare din cartea funciara a imobilului ce urmează a se înstrăina, de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara. Acest document cuprinde descrierea proprietății, date privind titularul dreptului de proprietate, modul de dobândire al proprietății și sarcinile care grevează bunul, daca este cazul.

Potrivit noilor reguli, proprietarul unei clădiri sau al unui apartament va fi obligat să pună la dispoziția potențialului cumpărător, anterior perfectării contractului, o copie a certificatului energetic, astfel încât acesta să ia cunoștință despre performanta energetică a clădirii. În certificatul de performanță energetică a clădirii sunt cuprinse date privind consumul de energie.  Performanța energetică se exprimă prin încadrarea într-una din cele șapte clase, de la clasa A, caracterizată prin consumul cel mai scăzut de energie, până la clasa G corespunzătoare celui mai ridicat consum.

In situația in care una dintre părțile actului nu poate fi prezentă la semnarea contractului de vânzare, aceasta poate fi reprezentată de un mandatar care va prezenta notarului procura autentificată, în original. În cuprinsul procurii trebuie să fie înscrise toate clauzele contractului, inclusiv prețul. Procurile folosite la autentificarea contractului de vânzare vor fi verificate în RNNEPR, în ziua autentificării actului notarial, cu privire la existenta, autentificarea și nerevocarea lor.

 

Dreptul de preempțiune​

În unele cazuri limitate, legea permite unei persoane determinate să achiziționeze proprietatea cu prioritate. Vânzarea bunului cu privire la care exista un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor.

Notarul trebuie sa verifice, înainte de orice vânzare, daca exista sau nu un drept de preempțiune la cumpărarea bunului imobil. Daca acest drept exista, beneficiarul sau trebuie notificat pentru a i se da posibilitatea de a-și exprima intenția de a cumpăra cu prioritate bunul respectiv. Dreptul de preempțiune se exercita, in cazul bunurilor imobile, in termen de cel mult 30 de zile de la notificare. Aceasta formalitate este fundamentală întrucât, daca ar fi omisa, vânzarea încheiată cu nerespectarea dreptului de preempțiune ar putea fi anulata. 

​

Titularii dreptului legal de preempțiune sunt următorii:

1. Terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde cu respectarea, in ordine, al dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor;

2. In cazul bunurilor agricole, arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate;

3. Bunurile cuprinse in lista monumentelor istorice, aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune ale statului român, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării.

 

Prețul​

Prețul vânzării se fixează in bani, trebuie sa fie determinat sau determinabil, sincer și serios. In cazul in care contravaloarea bunului vândut nu ar fi stabilita in bani, contractul nu ar mai fi unul de vânzare-cumpărare, ci de alta natura. Prin urmare, este de esența vânzării ca prețul sa fie fixat in bani. 

Prețul este determinat când pârțile, cu ocazia încheierii contractului, au stabilit cu exactitate suma de bani ce urmează a fi plătite. Prețul este determinabil când sunt stabilite elemente cu ajutorul cărora pârțile pot stabili prețul cu ocazia executării contractului sau atunci când părțile lasă la aprecierea unui terț stabilirea prețului. In niciun caz determinarea prețului nu poate rămâne la aprecierea ulterioara a părților sau să depindă de voința doar a uneia dintre ele.

Prețul sincer este cel real, stabilit de parți, prin urmare nu este fictiv și trebuie sa fie efectiv cerut și plătit. Daca prețul este fictiv, atunci contractul este nul ca vânzare-cumpărare, dar poate fi valabil ca donație in măsura in care instrainătorul a avut intenția de a face o liberalitate și daca celelalte condiții legale de valabilitate sunt îndeplinite.

 

Intrarea în posesia proprietății​

În cuprinsul contractului de vânzare trebuie să se specifice data intrării efective a cumpărătorului în posesia bunului. Principala obligație a vânzătorului este predarea bunului către cumpărător odată cu predarea actelor de proprietate și remiterea cheilor.

 

Plata taxelor​

Notarul public care autentifică contractul de vânzare al unui bun imobil are obligația de a calcula impozitul datorat de către vânzător Statului, impozit pe care îl va incasa și vira beneficiarului.

Cheltuielile aferente autentificării contractului de vânzare rămân in sarcina cumpărătorului.

 

Formalitățile ulterioare semnării contractului  ​

Notarul public care a autentificat actul este obligat sa-l transmită din oficiu la biroul de carte funciara competent, pentru ca dreptul de proprietate al cumpărătorului sa fie înscris in cartea funciara. 

In termen de cel mult 30 de zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul este obligat sa se prezinte la administrația financiara in a cărei raza teritoriala este situat imobilul achiziționat, unde se realizează înscrierea sa ca titular de rol fiscal pentru imobil.